분양가상한제와 분양권전매제한 쉬운 해석-부동산 투자 기초 상식

최근 주택가격 상승을 완화시키기 위해 정부가 잇따른 부동산 관련 정책을 발표하면서 부동산 투자를 처음 시작하려는 사람들에게는 어려운 용어들이 신문과 뉴스에 많이 오르내리고 있습니다. 이런 부동산 투자 관련 다양한 용어들을 블로그에서 하나씩 설명해 드리려고 합니다. 알고 있는 사람에게는 기초적인 용어들이지만 처음 부동산 투자를 시작하는 사람들에게는 알 듯 말 듯하면서 깔끔하게 이해되지 않는 부분들을 핵심만 요약해서 설명하겠습니다. 우선 그 중에 가장 기초적인 ‘분양가상한제’와 ‘분양권전매제한’을 설명하고 부동산 투자에 어떻게 활용하면 좋을지도 이야기해 보려고 합니다.

 

 

부동산 투자를 하기 위해서는 먼저 원하는 지역을 선택하고, 청약 일정을 확인한 후 일정에 맞춰 분양신청, 즉 아파트 청약을 해야 합니다. 청약 일정을 확인하고 준비하는 방법은 전에 포스팅하였습니다.. 아래 링크로 연결된 글을 참고하시면 쉽게 배우실 수 있습니다.

https://teachmeenglish.tistory.com/46

아파트 분양 정보 및 청약 일정 확인하는 방법, 초보 부동산 투자 상식

청약공고를 보면 여러 가지 특이사항이 나옵니다. 특히 부동산 투자가 집중된 지역일수록 더 많은 제재를 받기 때문에 다양한 특이사항이 적혀있는 것을 볼 수 있습니다. 여기 나와 있는 특이사항들은 앞으로 하나씩 설명해 드릴 예정이며 오늘은 우선 분양가상한제와 분양권전매제한에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

분양가상한제란?

건설회사가 아파트를 만들어서 일반인들에게 분양할 때, 즉 아파트를 사람들에게 판매할 때 그 판매 가격의 한도를 정해놓는 제도입니다. 보통은 주변 아파트들 시세보다 낮은 것이 일반적입니다. 지금처럼 아파트 가격이 오르고 있는 상황에서는 새로 건설하는 아파트가 주변 아파트 가격보다 높아도 판매가 잘 될 테니 건설사 입장에서는 조금 비싸게 팔아도 분양이 잘 될 텐데 정부에서 분양가격을 올리지 못하게 제한을 두기 때문에 건설사 입장에서는 좋은 제도가 아니지만, 아파트를 분양받아 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들 입장에서는 좋은 제도입니다.

 

 

그렇다면 건설사는 분양가 상한제를 받으면서 왜 아파트 건설을 하려고 하는 것일까요? 분양가상한제가 적용되기 위해서는 조건이 필요한데,, 바로 공공택지에 건설하는 주택이 분양가상한제 적용 대상이 됩니다. 공공택지는 국가나 지방자치단체, 혹은 LH 등이 개발하는 택지인데, 국가가 관리하는 토지에 주택을 건설하는 만큼, 일반 건설회사가 개발할 수 없는 좋은 위치에 아파트를 건설하는 것이 가능하고, 저렴한 비용에 택지를 개발하여 아파트를 건설할 가능성도 있기 때문입니다.

 

 

분양가상한제는 원가연동제라고도 하며, 아파트를 건설하는 모든 단계 및, 원자재 비용, 필요 경비를 미리 계산하고, 투입되는 비용을 고려하여 계산한 후 각 아파트 세대별로 분양가를 책정하여 그 상한선을 정합니다. 분양가상한제가 적용되더라고 인기가 좋은 수도권 지역은 분양가가 높은데, 건설원가는 지방이나 수도권이나 큰 차이가 없지만, 택지비, 즉 땅값이 비싸기 때문에 분양가가 높게 책정됩니다.

 

 

 

분양가상한제는 부동산 투자자에게 무조건 좋은 것인가?

일반적으로 분양가상한제는 처음 아파트를 구매하는 사람들에게 좋은 것이 사실입니다. 그 이유는 간단한데, 아파트를 싸게 구매할 수 있기 때문입니다. 또한, 공공택지가 조성되는 곳이 입지가 좋은 곳들이 많이 있습니다. 따라서 분양가상한제가 적용되는 아파트는 청약 경쟁이 다른 분양주택에 비해 더 뜨겁습니다. 하지만 분양가상한제가 적용되는 신축 아파트가 주변시세보다 비싼 경우도 있고, 공공택지여도 입지가 좋지 않은 경우도 있으니 분양가상한제 적용 주택이라 하더라도 꼼꼼히 따져보고 청약 신청을 해야 합니다.

 

 

하지만 일반적으로 분양가상한제 적용 아파트는 주변 시세보다 저렴하기 때문에 분양가상한제 적용 아파트를 분양받으면 무조건 돈을 번다는 인식이 널리 퍼져있었습니다. 따라서 부동산 가격이 한창 오를 때에는 분양가상한제 적용 아파트에는 무조건적으로 청약을 넣었습니다(부동산 가격이 폭등하던 시절에는 분양가상한제가 적용되지 않아도 입지가 좋은 곳은 투자자들이 무조건 분양신청을 하였습니다). 청약이 끝나면 분양가가 곧바로 상승하였고, 청약 당첨자들은 아파트를 등기하기 전에 바로 이 분양권을 다른 사람에게 팔았습니다. 이것이 바로 ‘분양권전매’입니다. 여기서 ‘전매’란 ‘전부판매’‘전부 판매’라는 뜻이 아닙니다. 한자로 ‘옮길 전(轉)’자를 사용하는데, 주택을 소유하는 것이 목적인 분양권을 그 목적대로 사용하지 않고 바로 이어서 판매한다는 뜻입니다.

 

이렇게 분양권전매를 통한 시세차익을 노린 투자자가 늘어나면서 분양권전매를 목적으로 하는 청약경쟁이 치열해졌고, 거주를 위해 아파트를 구입하려는 사람들이 청약을 받지 못하고 프리미엄이 붙은 가격으로 분양권을 구매할 수밖에 없게 되었습니다. 이에 정부는 청약 당첨 후 일정 기간 동안 분양권을 판매할 수 없도록 분양권전매제한을 적용시키기 시작했습니다. 분양권전매제한은 분양권상한제 적용 아파트를 포함하여 투기과열지구나 조정대상지역에 적용됩니다. 분양권전매제한 기간은 지역에 따라 다릅니다.

 

 

하지만 생업상의 이유나 세대원이 모두 해외로 이주하는 경우, 혹은 분양권 당첨자의 사망 등 특별한 조건 하에서는 분양권 매매가 가능하여, 분양권전매를 하기 위한 방법을 마련하는 노력을 하거나 이러한 전략을 컨설팅하는 곳들도 있습니다.

 

 

분양가상한제 아파트 청약 및 투자 전략

앞서 설명한 대로 분양가상한제 적용 아파트가 투자자에게 유리한 이유는 주변 아파트 시세보다 저렴하기 때문입니다. 따라서 투자 목적으로 분양가상한제 적용 주택을 분양받을 예정이라면 반드시 주변 아파트 시세를 확인해야 합니다. 신축 아파트는 결국 주변 아파트 시세를 따라가기 때문입니다. 신축 아파트의 규모, 층수, 구조, 건설사, 주변 환경 등을 따져보고 가장 유사한 조건의 아파트 최고가와 최저가를 확인하고, 분양가상한제가 적용되는 신축 아파트의 시세와 비교해보면 입주 후에 아파트 가격이 최소, 최대로 얼마까지 상승할 수 있을지 예측할 수 있습니다.

 

 

맺음말

똑똑한 부동산 투자를 위해서는 많은 것을 알아야 하지만, 모든 것을 한 번에 알 필요는 없습니다. 투자 목적을 확실히 정하고, 하나씩 직접 실행해보며 그 용어와 전략을 익혀 가면 됩니다. 어차피 부동산 투자는 장기 투자니까요.