가등기 뜻 쉬운 해석 설명-공인중개사, 부동산 투자 기초 상식

공인중개사나 부동산 공부를 하다 보면‘가등기’라는 단어를 자주 보거나 듣게 됩니다. 특히 공인중개사 자격증 시험공부에서는 민법과, 부동산 공시법 파트에 가등기가 등장하는데 처음 가등기에 대해 공부하는 사람들에게는 은근히 어려울 수 있습니다. 그 이유는 시험에 나오는 가등기의 특징에 대해 무조건적으로 암기하다 보면 은근히 양이 많고 또 시간이 지나 ‘가압류’, ‘가처분’ 등의 용어를 배우면서 가등기의 의의까지 헷갈리기 때문입니다. 그래서 이번에는 이 가등기에 대해 설명해드리려고 합니다. 공인중개사 시험에 합격하기 위해서는 가등기의 전반적인 특징과 시험에 나오는 법률 조항, 판례 등을 익혀야 하지만 오늘은 부동산이나 공인중개사 공부를 처음 접하는 분들을 위해 가등기의 핵심적인 특징에 대해서만 설명하고자 합니다.

 

가등기를 하는 이유

가등기는 글자 그대로 ‘가(假)+등기(登記)‘’입니다. 우선 등기의 기능을 먼저 이해해야 하는데, 등기는 이전에는 ‘부동산등기부’라고 불렸던 ‘등기사항전부증명서’에 기록을 하는 것입니다. 이 등기사항전부증명서는 법원의 등기국에서 관리를 하는 장부이며, 부동산 매매 시 해당 부동산의 권리 관계를 확인해볼 수 있는 서류입니다. 등기사항전부증명서에는 토지나 건물의 최초 등록부터 그동안의 소유권 이전 및 해당 부동산에 걸려있는 저당권, 그리고 전세권이나 지상권, 임차권 등이 설정되거나 설정된 적이 있었는지가 모두 기록되어 있습니다.

 

 

이 등기사항전부증명서를 확인할 때 가장 중요한 것은 현재의 소유자가 누구인지와 해당 부동산에 저당권 등이 설정이 되어 있는지, 즉, 해당 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무관계가 설정되어 있는지 여부 확인하는 것입니다.. 이러한 사실이 확인되어야 정당한 소유자로부터 부동산을 매매고, 또, 해당 부동산을 적절한 가격으로 거래하는지를 알 수 있기 때문입니다.

 

등기사항전부증명서에 이러한 권리관계를 기록할 때에는 ‘접수번호’, ‘등기일’과 함께 ‘순위번호’를 부여하게 됩니다. 순위번호는 권리를 주장할 때 효력을 발생시킬 수 있는 우선순위 번호를 의미하는데, 순위번호가 빠를수록 유리합니다. 예를 들어 건물 주인이 어떤 건물을 담보로 2명의 채권자로부터 각각 2억씩 총 4억 원의 돈을 빌렸고 순위번호가 각각 1번과 2번이라고 가정해봅시다. 해당 건물이 3억 원에 경매로 팔렸다면 순위번호가 1번인 채권자가 먼저 2억 원을 가져가게 되고, 순위번호가 2번인 채권자는 남은 금액인 1억 원 밖에 가져갈 수 없습니다. 따라서 이 순위번호는 부동산 권리 분석에서 아주 중요한 역할을 합니다.

 

 

가등기는 바로 이 순위번호를 획득하고 보전하는 것이 목적입니다. 예를 들어 A라는 사람이 B라는 사람 이름으로 소유권 이전 가등기를 해 주고, B가 2번의 순위번호를 부여받게 되면 뒤에 누군가 거래 등을 통해 3, 4, 5번 등 의 번호를 부여받더라도 B는 2번의 번호를 간직하고 있게 됩니다. 후에 다른 거래를 통해 부동산의 소유권이 이전되어 현재 C라는 사람이 5번의 순위번호로 소유권을 가지고 있더라고, B가 가등기를 본등기 하게 되면 B의 순위가 2번으로 앞서게 되어 C로부터 소유권을 가져오게 됩니다.

 

가등기를 확인하는 방법

해당 부동산이 가등기가 되었는지 확인하는 방법은 등기사항전부증명서를 발급받아보는 것입니다. 가등기 역시 등기이므로 법원의 등기국에서 등기를 해야 그 효력이 발생합니다. 등기사항전부증명서는 법원 등기국에 방문하여 발급받을 수도 있고, 법원 인터넷등기소 사이트에서 온라인으로 발급받아 출력할 수도 있습니다. 발급수수료는 건당 1천 원이 발생합니다.

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

이렇게 등기사항전부증명서를 발급받으면 가등기가 기록되어있는지, 순위번호가 어떻게 되는지 확인할 수 있습니다.

 

 

가등기의 효력

가등기는 순위번호를 등록하는 것 외에 아무런 효력이 없습니다. 가등기를 한다고 해서 소유권을 포함한 다른 어떤 권리관계도 바뀌지 않습니다. 하지만 이렇게 가등기 해 놓은 부동산을 본등기 하게 되면 가등기 날짜로 소급되어 효력이 발생하기 때문에 가등기된 부동산을 거래하게 되면 큰 낭패를 보게 될 수 있습니다.

 

 

공인중개사 자격증 시험공부를 할 때 가등기를 민법에서도 배우는 이유는 가등기가 조건과 기한에 해당하기 때문입니다. 양 당사자는 한 번에 거래를 하는 것이 아니라, 먼저 가등기를 등록해 놓고, 나중에 특정 조건이 성취되게 되면 본등기를 하기로 계약을 하는 겁니다. 예를 들어 A라는 사람이 B라는 사람에게서 1억 원짜리 건물을 사려고 하는데 당장은 돈이 없어 지금은 5천만 원을 주고 가등기를 한 후, 1년 뒤에 5천만 원을 마저 지불하고 그때 본등기를 하기로 계약하는 식으로 부동산 거래를 할 수 있습니다.

 

위에 설명 드린 예는 매매예약을 통한 소유권이전청구권 가등기를 설명한 것이며, 가등기는 다양한 원인으로 할 수 있습니다. 가등기 된 부동산을 거래할 경우 가등기 순위번호를 받은 사람이 본등기를 하게 되면 소유권을 상실할 수 있기 때문에 위험도가 높습니다. 그러나 부동산의 거래 가격이 낮고 가등기를 실행하지 못할 가능성이 높을 경우 큰 수익을 올릴 수도 있기 때문에 가등기된 부동산이 전혀 거래되지 않는 것은 아닙니다.