전입일자와 확정일자 차이, 쉽고 정확한 해석

경매공부를 하다보면 알듯, 말듯하면서 은근히 헷갈리는 것이 임차인의 전입일자와 확정일자다. 임차인의 대항력을 정확히 파악해야 낙찰 후에도 추가로 물어줘야 할 돈은 없는지 파악할 수 있는데, 이 ‘전입일자’라는 용어와 ‘확정일자’라는 용어가 늘 같이 나오다보니 공부하다 헷갈리게 된다.

결론만 쉽게 말하자면 초보자들은 전입일자만 신경 쓰면 된다. 임차인의 대항력은 전입일자를 기준으로 생기기 때문이다. 확정일자는 배당금을 받기 위한 순위를 확보하기 위해 받는 것인데, 전입일자가 없으면 소용이 없을뿐더러, 전입일자가 말소기준권리보다 빠른지, 늦든지에 따라 배당 후 남은 금액을 인수하는지 아닌지가 결정되기 때문에 결국 전입일자만 신경 쓰면 된다.

전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있으므로 이러한 물건은 초보자가 입찰하기 위험하다. 부동산의 가치만 잘 파악하고 안전한 물건만 입찰해도 충분히 수익을 낼 수 있으니 무리해서 위험한 물건에 투자할 필요는 없다.

전입일자를 확인하는 방법과 말소기준권리에 대한 설명은 아래의 포스팅을 참고하면 된다.

 

● 전입일자 확인하는 방법
https://teachmeenglish.tistory.com/98

경매권리분석-임차인 현황, 전입일자 확인하는 서류 발급 받는 법

 

● 말소기준권리 쉬운 설명

https://teachmeenglish.tistory.com/96

말소기준권리 가장 쉬운 설명, 경매에 활용하는 법

 

우선 중요한 설명은 다 했고, 확정일자에 대해 좀 더 설명하자면, 임대차계약을 하고 동사무소에 가서 계약서에 도장을 받으면 확정일자 생긴다. 이 때 중요한 것은 전입신고를 해야만 확정일자의 효력이 발생하며, 만일 확정일자를 먼저 받고 나중에 전입신고를 하더라도 확정일자의 효력은 전입신고일을 기준으로 생기기 때문에 전입신고 없이 미리 확정일자를 받아봐야 소용이 없다.

확정일자를 받으면 말소기준권리 순서(등기 날짜)에 따라 배당을 받을 순서가 정해지며, 물건이 경매로 넘어갔을 때 배당요구신청을 하면 배당을 받을 수 있다. 하지만 확정일자를 받지 않거나 배당요구를 하지 않더라도 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 하였다면 대항력이 생기므로 보증금을 새로운 소유자, 즉, 낙찰자에게 받으면 된다.

만약 새로운 낙찰자가 보증금을 돌려주지 않는다면? 임차인이 이를 원인으로 부동산의 경매신청을 할 수 있다.