소액임차인과 최우선변제권 기준과 설명, 대출 활용

최우선 변재권이란?

부동산이 경매로 낙찰되게 되면 말소기준보다 늦게 전입신고를 한 대항력 없는 임차인은 보증금을 돌려받지 못하고 모두 잃게 된다. 하지만 말소기준권리보다 전입신고가 늦은 대항력 없는 임차인이더라도 보증금을 일부, 혹은 전부를 돌려받을 수 있는 경우가 바로 소액임차인이다. 이러한 소액임차인이 낙찰금액에서 돈을 먼저 받아갈 수 있는 권리를 최우선변제권이라고 한다. 원래는 등기순서에 따라 돈을 받아갈 수 있는 권리를 우선변제권이라고 하는데, 등기 순서에 상관없이 돈을 받아갈 수 있다는 의미로 ‘최’자를 붙여 최우선 변제권이라는 이름을 만들어 주었다.

 

최우선변제권을 가지려면?

최우선변제권의 성립 요건은 크게 두 가지이다. 먼저 전입신고를 해야 한다. 대항력을 갖추기 위해서는 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 해야 하지만, 최우선변제권은 말소기준권리보다 늦게 전입신고를 해도 된다. 다만 경매기입등기, 즉 부동산이 경매로 넘어가기 전에 전입신고를 해야 한다. 임차인 입장에서는 보증금을 내고 전세나 월세 계약을 했다면 우선 전입신고를 해야 한다. 꼭 그곳에 살지 않더라도 전입신고를 해 놓는 것이 보증금을 지키기 위해 필요하다.

또 한 가지 요건은 바로 보증금이 소액임차인 보증금 범위 안에 들어야 한다. 보증금이 큰 임차인은 어느 정도 돈이 있는 사람이라고 판단하여 법에서 보호해 주지 않는다. 따라서 소액보증금 범위를 잘 알아 두었다가, 애매한 금액으로 보증금을 설정할 바에는 소액임차인 보증금 범위 내에서 계약을 하는 것이 좋다. 소액보증금 범위는 지역마다, 말소기준권리 등기 시점마다 다르며 그 금액은 아래의 표와 같다.

말소기준권리가 무엇인지 잘 모르겠다면 아래의 포스팅을 참고하면 된다.

https://teachmeenglish.tistory.com/96

말소기준권리 가장 쉬운 설명, 경매에 활용하는 법

최우선변제권의 대출 활용

부동산 투자를 하려는 사람이라면 대부분 투입비용 낮추고 최대한 레버리지를 활용하고 싶을 것이다. 하지만, 경락대출(경매에서 부동산을 낙찰 받고 그 부동산을 담보고 받는 대출)을 받으면 전세세입자를 구하기 힘들고, 세입자가 있는 물건을 대출을 받기 어렵다. 하지만 최우선변제권을 잘 활용하면 레버리지를 극대화 할 수 있다.

먼저 경매 부동산을 담보로 최대한 대출을 실행시킨 후, 전세세입자를 들이지는 못하더라도 소액임차인 보증금의 최우선 변제액 범위 내에서 최대한의 보증금으로 월세세팅을 하면 초기 투자자본을 최대한 줄일 수 있다. 전세만큼은 아니지만 반전세와 비슷한 구조를 만들 수 있으며, 약간의 월세로 이자비용을 충당할 수 있어 최소한의 자본으로 부동산 경매투자를 할 수 있다. 임차인에게 소액임차인에 해당하는 것을 설명하면 대출이 있는 부동산이더라도 안심하고 들어올 수 있다.

 

기타 주의할 점

전입신고는 최우선변제권을 얻기 위한 조건에 해당하며, 소액임차인이 실제로 보증금을 돌려받기 위해서는 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 해야 한다. 부동산이 경매로 넘어가게 되면 관련 안내문과 배당요구 종기일에 대한 내용을 전달받기 때문에 빠뜨리지 말고 배당요구를 하면 된다. 또한, 배당, 즉 보증금을 돌려받을 때까지 임차인은 다른 곳에 전입신고를 하거나 집을 비우고 이사를 가면 안 된다. 그러면 대항력을 상실하게 되고, 최우선변제권이 사라지게 된다. 이 부분이 임차인 입장에서는 불편한 부분인데, 경매가 시작되고 낙찰이 된 후에 배당금을 받기까지 수개월의 시간이 걸리기 때문이다. 그래도 소중한 보증금을 돌려받기 위해서 그 정도는 기다릴만한 시간이라고 본다.

또 한 가지, 최우선변제권으로 받을 수 있는 보증금은 경락대금, 즉 낙찰된 금액의 50% 이하이다. 따라서 너무 싸게 부동산이 낙찰되면 최우선변제권이 있더라도 보증금을 일부 돌려받지 못 할 수 있다. 하지만 소액임차인의 보증금 범위가 그렇게 크지 않기 때문에, 부동산이 아주 나쁜 상태가 아니라면 요즘처럼 부동산 가격이 좋은 시점에서는 위험도가 낮은 편이다. 그래도 항상 조심은 하는 편이 좋다.