말소기준권리 가장 쉬운 설명, 경매에 활용하는 법

경매에서 권리분석을 할 때 가장 기본이 되는 것은 말소기준권리를 파악하는 것이다. 말소기준권리를 알아야 경매 낙찰 후에도 내가 인수(추가로 부담)해야 할 부분이 있는지 없는지 알 수 있다.

말소(抹消)란 ‘지워 없애다’는 뜻으로, 말소기준권리는 지워 없애는 기준이 되는 권리를 말한다. 즉, 등기부 상에 기록된 모든 권리 중에서 경매 낙찰 후에 깨끗이 없애버리는 기준 권리가 바로 말소기준권리이다.

 

등기에서는 그 순위, 즉 등기된 날짜가 중요한데, 말소기준권리가 가장 빠른 날짜로 등록되었다면, 그 이후에 기록된 권리들은 경매에서 낙찰되고 나면 깨끗이 지워져서 낙찰자가 아무런 부담 없이 등기가 깨끗해진 물건을 받을 수 있게 된다.

이러한 말소기준권리가 되는 것은 등기부에 기록된 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 배당 요구한 전세권, 경매기입등기가 있으며, 이중 가장 빠른 날짜에 등기된 것이 말소기준권리가 된다.

일반적인 경매에서 이들 모두는 소멸하기 때문에 어떤 것이 먼저 등기되었는가는 중요하지 않지만, 만약 등기부에 가처분이나 가등기가 위에 나열된 말소기준권리보다 빠른 날짜로 등록되어 있거나, 해당 부동산에 전입신고한 임차인이 있는고, 그 전입신고 날짜가 말소기준권리보다 빠르다면, 물건을 낙찰 받고도 물건을 뺏기거나 보증금을 인수하게 되므로 주의하여야 한다.