위험한 경매물건 알아보는 법(대항력,가처분,유치권,법적지상권)

좋은 물건을 시세보다 저렴하게 구입하기 위해 참여하는 것이 부동산 경매인데, 가끔 싼 가격만 보고 입찰했다가 오히려 일반 매매로 구입하는 것보다 더 큰 돈을 들일 수 있으니 주의해야 한다. 하자가 있는 물건을 구입하는 것이 대표적인 예인데, 부동산의 하자는 직접 임장활동을 통해 확인하고 수리비가 얼마나 들어갈지 견적을 미리 내 보고 입찰하는 것이 좋다. 또한 주의해서 확인해야 할 것이 바로 권리관계에 의한 위험 요소이다. 아마 처음 경매공부를 시작하는 사람이 가장 어렵게 느끼고, 또 공부가 끝나고도 막상 입찰할 때 혹시라도 실수할까봐 가장 걱정되는 부분일 것이다. 내가 입찰하는 물건이 혹시라도 법적으로 문제가 있지 않을까 하는 걱정이다. 이러한 걱정을 덜어주기 위해 경매물건에 위험요소가 될 만한 것들 적어보았다.

 

1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권 및 임차권

배당요구를 하지 않은 전세나 월세 세입자의 전입신고가 말소기준권리보다 빠르다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 한다. 다른 후순위 권리자(돈받을 사람들)이 배당을 받고 남은 돈이 충분하면 괜찮지만, 그럴 가능성은 매우 낮다. 따라서 선순위 전세권자나 임차권자가 배당요구를 하지 않고 대항력이 있다면 초보 경매투자자들은 입찰하지 않는 것을 추천한다.

 

말소기준권리에 해당하는 내용은 아래 포스팅을 참고하기 바란다.

https://teachmeenglish.tistory.com/96

 

 

2. 선순위 가처분(가등기)

가처분 된 물건은 경매로 낙찰 받고 소유권을 가져오는데 아무런 문제가 되지 않으나, 나중에 판결의 확정 등으로 권리기 변동되어 부동산을 뺏길 수 있으므로 입찰하지 않는 것이 좋다. 가처분 등기 여부는 등기부에 나와 있으니 확인해보아야 한다.

 

3. 유치권

유치권은 등기부에는 나와 있지 않으나 경매를 게시할 때 법원에서 유치권 신고가 된 물건이지 알려준다. 유치권이 성립되기 위해서는 몇 가지 요건을 모두 충족시켜야 하므로 효력이 없는 유치권이 신고 되는 경우도 많이 있으나, 실제로 유치권의 효력이 인정되면 상당한 금액을 유치권자에게 물어줘야 하므로 유치권에 대한 지식이 충분하지 않다면 역시 이러한 물건을 피하는 것이 좋다.

 

4. 법정지상권

법정지상권은 토지를 입찰할 때 신경 써야 할 부분이다. 누군가 이미 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지고 있는 경우이며, 따라서 토지를 낙찰 받고도 마음대로 그 땅을 사용하지 못할 수 있다. 하지만 토지를 사용하지는 못하더라도, 법정지상권자에게 토지사용료에 해당하는 지료를 청구하여 받을 수 있으며, 사용자가 토지사용료를 내지 않으면 법정지상권을 무효화 할 수 있다.

 

가처분, 가등기 및 임차권 등과 관련한 서류를 발급받는 방법은 아래 포스팅에 자세히 나와 있다.

https://teachmeenglish.tistory.com/98