오피스텔 경매 임장 시 꼭 확인해야 할 사항

오늘은 경매 입찰을 위해 오피스텔에 임장을 가신다면 필수적으로 체크해야 하는 사항들에 대해서 말씀드리려고 합니다. 중요한 내용이니 꼭 숙지하시고 경매 입찰 여부와, 적절한 입찰가를 선정하시기 바랍니다.

1. 이전 소유자의 미납 관리비

경매에 나온 물건들은 대부분 임차인이나 채무자분들이 장기간의 임대료를 미납하고 있을 수 있기 때문에 필수적으로 관리사무소에 방문하셔서 미납 관리비 있는지 확인하셔야 합니다. 공용부분 미납 관리비는 낙찰자가 인수하게 되는 경매가 유찰되면서 2년 이상 관리비가 미납되는 경우도 있기 때문에 예상하지 못한 지출이 수백만 원씩 생길 수 있습니다. 따라서 미납 관리비가 있는지 먼저 확인하시고 이 부분을 입찰가와 수익률 계산 시 반영하시기 바랍니다. 가 얼마인지 혹은 전용 부분과 공용 부분을 나눠서 얼마 정도의 비중을 차지하고 있는지
공실이 있을 때 공실이었을 때의 공용 관리비는 평당 얼마 정도가 책정되어서 나오는지를 체크해 보셔야 합니다.

2. 평당 공용관리비

오피스텔은 아파트에 대비해서 세대 수가 현저히 적고 전용 부분보다 공용에 대한 부분들이 넓기 때문에 공용 관리비가 많이 나옵니다. 따라서 세입자를 구할 떼 공용관리비가 비싸서 세입자가 잘 구해지지 않는 경우도 발생합니다. 평당 공용관리비나, 각 세대별 공용 관리비를 먼저 파악하셔서 세입자를 구할 때 부담스럽지 않을지, 혹은 경매로 낙찰 받은 후에 직접 거주하더라도 무리가 되지 않을지 판단해 보셔야 합니다.

3. 공실률

오피스텔은 아파트처럼 장기 거주를 목적으로 구매하거나 세들어 오는 사람보다 일시적으로 거주하려는 목적으로 구입하거나 임대하는 사람이 많습니다. 따라서 같은 건물 오피스텔에 조금이라도 저렴한 호실이 있다면 쉽게 이주를 희망하게 됩니다. 만일 같은 오피스텔 동에 공실이 많다면 서로 경쟁해야 하므로 월세는 낮아지고 갖추어 놓아야 하는 옵션은 많아져서 수익이 잘 나지 않을 수 있습니다.

4. 조망권, 일조권

상업지역이나 준주거 지역에 건설할 수 있는 오피스텔은 주거지역에 건설하는 아파트보다 일조권이나 조망권에 관한 규제가 약합니다. 따라서 오피스텔이 모여 있는 단지에 가보시면 오피스텔 바로 옆에 또 높은 오피스텔이 들어서 있어 창문을 다 가리고 있는 것을 쉽게 발견하실 수 있습니다. 같은 층이라도 해가 잘 들어오고 창문을 열었을 때 밖이 보인다면 임차인이나 매수자가 훨씬 선호하게 됩니다. 또한, 옆 건물과 너무 가까워서 프라이버시가 침해된다면 기피하는 호실이 되니 층수나 창문의 위치 등도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.