경매 명도 협상을 위한 팁과 인도명령 신청하기

경매를 처음 접하시는 분들이 가장 힘들게 생각하는 것이 명도일 것입니다. 경매를 위한 다른 것들은 정해진 형식과 절차에 따라 하면 되는 것이지만, 명도는 사람을 대하는, 특히 손해를 보고 화가 난 상태의 사람을 대하는 것이라 더 까다롭게 느껴집니다. 이렇게 경매를 배워 가시는 분들을 위해 명도를 위한 몇 가지 팁을 드리고자 합니다.

1. 처음 임차인이나 소유자를 찾아가서 바로 만날 필요는 없다

경매 강의나 책을 보면 낙찰 후 바로, 혹은 특정 시간이 지나고 물건지에 가서 점유자를 만나보고 낙찰자임을 알리라고 합니다. 하지만 요즘 추세는 찾아가더라도 본인을 낙찰자라 하지 않고 대리인이라고 소개하는 경우가 많습니다. 따라서 딱히 찾아가서 대면해서 내용을 전달해야만 하는 것은 아닙니다. 낙찰 후 바로 찾아가서 얼굴을 마주하게 되면 긴장해서 원하는 내용을 다 전달하지 못하던가, 오히려 임차인에게 말리는 경우가 발생할 수 있습니다. 그럴 바에는 차라리 먼저 우편을 보내던가, 문을 두드리지 말고 연락처만 남기고 오면 됩니다. 전화로 통화하면 아무래도 긴장도 덜 되고 준비해놓은 대본이나 자료를 보면서 통화할 수 있어 편리합니다. 또한 우편으로 낙찰 사실과 관련 서류를 먼저 보내는 것도 좋은 방법인데, 잘 정리된 형식의 문서를 내용증명으로 보내면 낙찰자가 전문적으로 보여 나중에 명도 협상 시 유리하게 작용합니다.

2. 처음부터 상대방에게 친절을 베풀지 않는다

손해를 보고 퇴거해야 하는 임차인이나, 개인적인 사정으로 집을 날리게 된 소유주가 안타깝기는 하지만 처음부터 이들과 공감하는 자세는 좋지 않습니다. 처음에 잘 해주다가 갈수록 못해주는 사람과, 처음에는 마음에 안 들다가 조금씩 잘해주는 사람, 두 가지를 비교해 봐도 알 수 있듯이, 처음에는 오히려 사무적이고 차갑게 접근하는 것이 좋습니다. 그렇다고 상대방을 막 대하라는 이야기는 아닙니다. 처음에는 감정을 모두 배제하고 사무적으로 대화하며 문서를 주고받는 것이 좋습니다. 이때 이사비를 회사 방침 등을 운운하며 적은 금액으로 통지하고, 향후 마음이 흔들리는 척 하며 조금 향상된 금액을 이사비로 지급한다면 상대방도 오히려 기대하지 않았던 친절을 받는 것 같은 기분을 느끼게 됩니다.

3. 문서와 증빙 서류를 전문적으로 보이게 꾸며라

당연한 얘기지만 대부분의 사람들은 전문가에게 약합니다. 대화를 단기간에 전문적으로 하기는 어렵지만, 미리 형식적인 문서 등을 잘 준비해 놓을 수는 있습니다. 요즘은 많은 문서 양식들을 온라인에서 찾을 수 있지만, 처음부터 혼자 이러한 문서를 작성하는 것이 힘들다면 한 번은 전문가의 도움을 받고 다음부터 같은 문서를 활용하면 됩니다.

4. 첫 안내문에 모든 절차와 주의사항을 꼼꼼히 명시한다

첫 안내문에는 다음과 같은 사항을 적어서 발송합니다.

• 현재 진행 중인(완료된 것 포함) 경매 절차와 향후 진행 예정 절차 및 날짜
• (경매개시일, 낙찰일, 잔금지급일, 인도명령신청일, 배당기일, 명도집행 예정일 등)
• 각종 공과금 부담 책임
• 이사비 지급 기준 및 명도집행에 따른 손해배상 청구 예상액
• 명도시 유의사항(기물파손 등에 따른 책임) 및 이사비 지급 시점
• 기타 유의사항
• 관련 법규

 

점유자가 미리 위의 사항들이 적힌 문서를 받은 후 대화를 시작하면 좀 더 수월하게 대화를 시작할 수 있습니다. 여기서 한 가지 팁을 드리자면 나중에 위의 문서에 적힌 이사비 지급 기준보다 개인적으로 선심을 써서 조금 더 이사비를 지급하는 쪽으로 통화를 하면 상대방의 호의적인 반응을 이끌어 낼 수 있습니다.

5. 인도명령은 잔금납부 후 바로 신청한다

실제로 명도집행까지 가지 않더라도, 인도명령은 바로 신청해 놓아야 합니다. 점유자가 인도명령 신청이 되어 있다는 것을 알아야 협상을 진행하기 수월하며, 협상이 되지 않을 경우도 배제할 수 없기 때문입니다. 인도명령은 낙찰 수 6개월 이내에 신청해야 하며, 법무사를 통해 등기할 경우 법무사에게 미리 이야기 해 놓으면 알아서 신청해 줍니다.