해약금이란? 해약금 뜻 설명, 상황, 판례/부동산 거래

해약금(解約金)이란 약속(約束)을 해지(解止)할 때 내는 금액(金額)을 말하는 것입니다. 약속이라는 것이 다양한 형태로 존재할 수 있지만 돈이 오가는 약속은 매매나 임대차 같은 금전적 약속, 즉 계약일 것입니다. 따라서 일반적인 경우 해약금이라는 말 대신에 계약금이라는 표현을 주로 사용합니다. 둘 다 똑같은 돈이기는 한데, 상대방의 약속 이행을 담보하기 위해 선 지급하는 돈이 계약금이고, 한쪽이 약속을 이행하지 않아 날리게 되는 계약을 해약금이라고 명칭만 바꿑 것입니다.

 

 

일반적인 부동산 거래(매매, 임대차 등)에서 계약금은 매매대금이나 보증금의 10%로 설정합니다. 즉 매매대금이 1억원이면 계약금은 10%인 1천만원으로 설정하고 기한의 도래나 약속의 이행에 따라 중도금이나 잔금을 치르게 됩니다. 그런데 계약자 중 한 명이 중간에 계약을 파기하고자 한다면 어떻게 될까요? 우선 부동산을 매수하기로 한 사람이 계약을 파기한다면 처음에 지급한 계약금 1천만원을 돌려받지 못하게 됩니다. 아직 1천만원을 지급하지 않은 상황이라도 계약서를 작성 한다던가 대상 물건과 계약 조건이 특정되었음을 증명할 수 있는 명확한 증거가 존재한다면 계약을 파기하기 위해서는 계약금인 1천만원을 지급하여야 합니다. 반대로 계약 성립 요건이 충족되지 않는 구두로만 약속한 경우에는 아직 계약 성립이 되었다고 볼 수 없으므로 해약금을 지급할 의무가 없습니다.[대법원 판결 2005다39594, 2007다73611, 2014다231378)]

 

 

이번에는 부동산 판매하는 입장에서 생각해 보겠습니다. 1억원의 부동산을 매도하기로 계약을 완료한 상황에서 1천만원의 계약금을 받았는데, 부동산 가격이 오르거나, 혹은 다른 사정으로 부동산을 팔지 않기로 마음을 바꿨다면 먼저 받았던 1천만원을 돌려주고 이와 같은 금액인 1천만원을 해약금으로 상대방에게 지급해야 합니다. 이런 상황을 보통 ‘매도자는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해지할 수 있다.’라고 하는데, 매수자에게 받은 계약금이 있으므로 정확하게는 배액이 아니라 매수자와 마찬가지로 계약금만큼의 금액을 해약금으로 지불하는 것입니다.

 

 

그럼 해약금만 지불하면 언제든지 계약을 파기할 수 있는 걸까요? 그렇지 않습니다. 만일 중도금을 지급하거나 계약의 일부가 성립 되었다면 해약금을 지불하더라도 계약을 일방적으로 해지할 수 없으며 이때는 계약 이행 의무가 생겨서 해약금뿐 아니라 훨씬 더 큰 금액의 손해배상금을 지불할 수도 있습니다. 이와 관련해서 판례에서는 아래와 같이 명시하고 있습니다.

 

“이행기 약정 있는 경우라도 당사자가 채무의 이행기 이전에 이행하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있고, 시가 상승의 사정은 이행기 전의 이행 착수가 허용돼서는 안 될 사정이라 볼 수도 없다”[대법원 2004다11599 판결'