대항력 있는 임차인을 인수 하지 않는 경우(대항력 유무 판단)

처음 경매/공매를 시작할 때에는 혹시 중간에 잘못되는 일이 생길까봐 겁이 나서 안전한 물건을 입찰하게 됩니다. 이렇게 몇 건의 물건을 낙찰 받아 매도도 하고, 임대차도 구성하다보면 자신감도 생기고, 좀 더 높은 수익성을 위해 대항력, 유치권, 지분물건 같은 특수물건들에 대해 공부하기 시작합니다.

 

이런 특수물건들 중에 가장 많이 접하는 것이 대항력 있는 임차인이 있는 물건이 아닌가 싶습니다. 실제로 대항력 있는 주거용 건물은 상당히 많아서, 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건을 검색범위에 포함시켜도 고려해 볼 수 있는 경우의 수가 상당히 늘어날 뿐만 아니라, 위험한 물건을 꺼리는 입찰자들도 피할 수 있어 경쟁이 덜 합니다.

 

 

대항력 있는 임차인이 존재한다면 낙찰대금과 보증금, 그리고 추가로 지불해야 할 당해세 등 계산만 잘 해도 손익계산을 하는 것이 그리 어렵지는 않습니다. 하지만 이번 포스트에서 이야기 할 내용은 그런 것이 아니라, 좀 더 정말 대항력이 존재하는가에 대한 것입니다.

 

우리나라는 등기의 형식주의를 택하고 있기 때문에 필요 서류만 구비하여 신고하면 해당 권리가 존재한다고 판단하고 등기를 진행합니다. 따라서 경매를 진행하는 기관도 서류상의 내용만 확인하고 처리하므로 실제로 임차인의 대항력이 존재하는지 아닌지에 대한 판단을 서류로만 판단하며, 대항력이 존재하지 않는 가장임차인인지을 밝히는 것은 낙찰자의 몫입니다.

 

 

임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약을 하고 전입신고를 하면 됩니다. 여기서 중요한 것 두 가지는 1.전입신고 일자와 2.보증금입니다. 전입신고 일자는 등기 순위를 매겨 대항력 유무를 확정지을 때 필요한 것이지만, 지금은 임차인이 대항력을 갖췄다는 것을 전재로 이야기를 풀어나가는 관계로 크게 신경 쓰지 않고 넘어가겠습니다. 반면에 보증금은 내가 대항력 있는 물건을 낙찰 받을 경우 떠안게 될 금액이므로 매우 중요합니다. 하지만 바로 이 보증금을 잘 살펴본다면 실제로 대항력이 존재하는지 알아볼 수 있습니다.

 

 

1. 보증금이 있는 임차인이 있는데도 금융기관에서(특히 1금융권) 담보대출(저당/근저당)을 해주었다면 가장(가짜)임차인일 가능성이 높습니다.

대부분의 1금융권 금융기관에서 대출을 해 줄 때에는 선순위 세입자가 있다면 대출을 해 주지 않습니다. 그런데 선순위 세입자가 있음에도 불구하고 금융기관에서 대출을 해 주는 경우가 있는데, 이럴 때는 대출을 해준 금융기관을 찾아서 보증금이 있는데 어떤 사유로 대출을 해주었는지 물어본다면, 세입자의 진위 여부와 실제 보증금(실제 보증금과 전입신고 할 때 신고한 보증금이 다를 수 있음)을 알려줍니다.

 

 

2. 시세에 맞지 않는 전세금이나 보증금으로 계약한 경우 실제로 임대차계약 보증금이 아닐 수 있습니다.

해당 주택의 가격이 2억원인데, 2억4천만원으로 전세계약을 했다던가, 동일 주택의 전세금 시세가 1억원인데 3천만원에 전세계약을 한 경우처럼 보증금이 비정상적으로 크거나 적다면 제대로 된 임대차계약을 하지 않았을 수도 있습니다. 실제로 임차인이 소유자한테 받을 돈(금전채권)이 있는데 이걸 대신하여 보증금으로 퉁치고 임대차(전세)계약을 한다던가, 가족이나 친척 소유의 부동산에 무료로 들어가 살면서 혹시 모를 경우를 대비해서 상당한 보증금을 준 것처럼 신고를 하였다면 대항력을 인정받을 수 없습니다. 하지만 위와 같은 경우 입증책임이 대항력이 없음을 주장하는 낙찰자에게 있기 때문에 긴 시간에 걸친 법적 다툼을 이어가야 할 수도 있습니다. 그럼에도, 낙찰자의 법적 지식과 협상에 따라 단기간에 해결도 가능합니다.

 

 

어렵고 시간이 많이 걸리는 일일수록 그만큼 높은 수익을 안겨줄 수는 있지만, 모든 것이 결국 투자자의 선택인 것 같습니다. 본인에게 맞는 경매/공매 투자를 스스로 정한 원칙에 맞게 꾸준히 해 나간다면 무엇을 하든 부자가 되어 있을 거라고 믿습니다.